Grundstücksrecht

„Drei Dinge sind an einem Gebäude zu beachten: dass es am rechten Fleck stehe, dass es wohlgegründet, dass es vollkommen ausgeführt sei.“
Goethe

Nicht immer geht bei einem Grundstückskauf alles gut.
So kann es vorkommen, dass das Grundstück mit einem sog. Sachmangel behaftet ist.

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die IST- von der Sollbeschaffenheit abweicht. Wenn aus dem Kaufvertrag keine bestimmte Beschaffenheit hervorgeht, muss das Grundstück sich  für die vereinbarte Verwendung eignen. Viele Grundstücksverkäufer nehmen in den Kaufvertrag den Passus „Das Grundstück wird unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft“ auf und hoffen, dass sie nicht in Anspruch genommen werden, wenn sich im Nachhinein ein Sachmangel feststellen lässt. Tatsächlich bewirkt dieser Satz, dass der Käufer im Falle eines Mangels  grundsätzlich keine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend machen kann. Dieser Ausschluss gilt jedoch nicht, wenn ein Mangel vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde oder von ihm sogar eine bestimmte Garantie für die Grundstücksbeschaffenheit ausgesprochen wurde. Kannte der Käufer diesen Mangel aber vor Vertragsunterzeichnung, dann kann er Ansprüche hieraus nicht geltend machen.

Es ist jedem Verkäufer eines Grundstücks zu raten, über konkrete Mängel zu sprechen, die er zwar kennt, die aber aufgrund ihrer Beschaffenheit für den Käufer nicht ersichtlich sind. Dabei kann es sich beispielsweise um den Hinweis auf eine fehlende Baugenehmigung für ein Nebengebäude oder den mangelhaften Zustand der Heizungsanlage oder des Abwasserkanals handeln. Einem Verkäufer wird Arglist unterstellt, wenn er einen Hinweis versäumt mit der Begründung, der Käufer habe nicht danach gefragt. Diese Rechtfertigung spielt dann keine Rolle, wenn er annehmen musste, dass der verschwiegene Mangel für den Käufer von Bedeutung ist. Damit später keine Missverständnisse entstehen, sollte sich der Verkäufer vom Käufer schriftlich bestätigen lassen, auf (auch verdeckte) Mängel konkret und nicht nur oberflächlich hingewiesen zu haben. Wenn dem Verkäufer arglistiges Verschweigen nachgewiesen werden kann, ist eine Ausschlussklausel im Kaufvertrag unwirksam.

Sofern tatsächlich ein Mangel am Grundstück vorliegt, der vertraglich nicht ausgeschlossen wurde, kann der Käufer nach § 437 BGB auf einer Nacherfüllung bestehen . Mit einer Nacherfüllung ist in diesem Zusammenhang also eine Mangelbeseitigung gemeint. Wenn sie nicht gelingt oder nicht zumutbar ist, hat der Käufer das Recht, entweder den Kaufpreis zu mindern oder vom Vertrag zurückzutreten. Wenn dem Verkäufer eine Pflichtverletzung, also ein Verschweigen eines ihm bekannten Mangels, vorgeworfen werden kann, kann der Käufer darüber hinaus auch Schadensersatz einfordern.
Die Position des Verkäufers ist deutlich schlechter, wenn er dem Käufer eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks garantiert hat. Stellt sich heraus, dass das Grundstück nicht über diese Beschaffenheit verfügt, ist unabhängig von einem Verschulden zum Schadensersatz verpflichtet.

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