Grundstücksrecht
Grundstückskaufverträge, Sachmängel, Nachbarrecht — Beurkundung im eigenen Notariat.
Drei Dinge sind an einem Gebäude zu beachten: dass es am rechten Fleck stehe, dass es wohlgegründet, dass es vollkommen ausgeführt sei.— Johann Wolfgang von Goethe
Nicht immer geht bei einem Grundstückskauf alles gut. So kann es vorkommen, dass das Grundstück mit einem Sachmangel behaftet ist — die Ist- weicht von der Soll-Beschaffenheit ab.
Gewährleistungsausschluss — und seine Grenzen
Viele Verkäufer nehmen in den Kaufvertrag den Passus auf, das Grundstück werde „unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“ verkauft. Tatsächlich kann der Käufer dann grundsätzlich keine Gewährleistungsansprüche geltend machen. Dieser Ausschluss gilt jedoch nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde oder der Verkäufer eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat.
Jedem Verkäufer ist zu raten, über konkrete, für den Käufer nicht erkennbare Mängel zu sprechen — etwa eine fehlende Baugenehmigung oder den Zustand von Heizung und Abwasserkanal. Arglist wird unterstellt, wenn ein Hinweis mit dem Argument unterbleibt, der Käufer habe nicht gefragt.
Welche Ansprüche bestehen?
Liegt ein nicht ausgeschlossener Mangel vor, kann der Käufer nach § 437 BGB Nacherfüllung (Mangelbeseitigung) verlangen. Gelingt sie nicht oder ist sie unzumutbar, kann er den Kaufpreis mindern oder vom Vertrag zurücktreten — bei einer Pflichtverletzung des Verkäufers zusätzlich Schadensersatz. Hat der Verkäufer eine Beschaffenheit garantiert, haftet er sogar verschuldensunabhängig.